文/壹觀察

101天之后，58集團發(fā)起的“全行業(yè)真房源”概念被監(jiān)管部門“打臉”。

9月21日下午，北京市住建委、網(wǎng)信辦針對58集團旗下58同城、趕集網(wǎng)、安居客等產(chǎn)品未能有效履行平臺監(jiān)管責(zé)任，導(dǎo)致平臺上長期大量存在出售“小產(chǎn)權(quán)房”、出租“群租房”等嚴重違法違規(guī)的房源信息和從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的“黑中介”內(nèi)容，經(jīng)督促整改效果不明顯的情形，依法約談58集團主要負責(zé)人，責(zé)令立即開展專項整治，整治期間（自9月21日18時至9月25日18時止）暫停其網(wǎng)站所有北京房源信息發(fā)布。

北京市住建委在官方網(wǎng)站發(fā)布信息表示， 在58同城、趕集網(wǎng)、安居客平臺上發(fā)布的“小產(chǎn)權(quán)房”、“群租房”等信息，嚴重違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《商品房屋租賃管理辦法》和《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》等法律法規(guī)；在其平臺上還存在發(fā)布房源信息未公示發(fā)布主體身份以及未取得相關(guān)行政許可擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)行為的情形，嚴重違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》和《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案及經(jīng)營場所公示管理的通知》等法律規(guī)定。58同城、趕集網(wǎng)、安居客平臺對上述信息疏于管理，導(dǎo)致違法違規(guī)信息大量存在，嚴重影響了我市對互聯(lián)網(wǎng)平臺房源信息的治理工作。

58的三次“變臉”

近一年來，58集團在房產(chǎn)中介市場屢屢“變臉”。

2017年年底，58系房源發(fā)布端口表示要提價30%-50%，隨后我愛我家、麥田等房產(chǎn)中介聯(lián)手對其抵制，表示將下架58平臺上所有房源。

今年5月8日，在58集團舉辦的2018賦能美好生活峰會上，58集團CEO姚勁波在現(xiàn)場作出承諾“我們絕不做自營，我們只做平臺”。一個多月后的6月12日，58集團組織中原地產(chǎn)、我愛我家、21 世紀(jì)不動產(chǎn)等房產(chǎn)中介聯(lián)合發(fā)布了一場名為“雙核保真·以誓筑勢”全行業(yè)真房源誓約大會，并承諾“58平臺的端口沒有漲價計劃”。我愛我家集團董事長謝勇在會上甚至直接面向媒體炮轟競爭對手貝殼找房：“那種既做線上、又做線下的平臺，既做裁判員又做運動員，這在商業(yè)倫理和操作邏輯上是我們不太能接受的。這個行業(yè)需要的是百花齊放，而非一枝獨秀。”

但這句話放出去僅過了10天，6月22日58集團宣布以10.68億元入股我愛我家集團，這筆交易完后，58將獲得我愛我家8.28%的股份，成為我愛我家第二大股東。

看來在商業(yè)社會里，在利益面前，永遠不怕被打臉。

一場不對稱的商業(yè)競爭

2018年注定會成為中國房產(chǎn)中介市場的轉(zhuǎn)折之年，表面是“真房源”之爭，背后其實是兩種商業(yè)模式的對壘。

“真房源”是所有用戶的核心訴求，也是監(jiān)管部門的關(guān)注所在，近年來大部分用戶投訴都來自同一問題：經(jīng)紀(jì)人通過發(fā)布虛假房源信息，用低價吸引顧客上門，然后介紹其他房源促成當(dāng)面交易，從而提升自身利潤，造成的是用戶利潤與行業(yè)整體口碑雙受損。

最早著手打造行業(yè)“真房源”的是鏈家，從2011年至今，鏈家依靠打造十年之久、超過1億套房源大數(shù)據(jù)的“樓盤字典”，對房屋中介團隊的強規(guī)范管理，以及鏈家網(wǎng)成功實現(xiàn)移動互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型，迅速成長為中國第一大房產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。今年4月，貝殼找房正式上線，這個脫胎于鏈家的房產(chǎn)信息提供平臺稱將提供二手房、租房、新房等真房源信息，并號召中小地產(chǎn)中介、經(jīng)紀(jì)人入駐，在帶看、成交等各個環(huán)節(jié)取得回報，共同切分收益。鏈家還首次拿出自己多年來積累形成的“樓盤字典”給貝殼，足見決心之大。這也意味著，鏈家在自己深植的直營領(lǐng)域外另辟戰(zhàn)場，成為房源信息與服務(wù)的平臺型企業(yè)。

這被58集團視為“動了自己的奶酪”，也是58集團在今年5月開啟一系列動作的原因。

不過，58集團在推動“真房源”的策略并不順利。就在58集團聯(lián)合多家房產(chǎn)中介發(fā)布全行業(yè)真房源誓約大會的第三天，6月14日，杭州市住保房管局聯(lián)合杭州市網(wǎng)信辦約談了58同城、安居客、房天下等3家網(wǎng)上房源發(fā)布平臺負責(zé)人，對多家網(wǎng)上房源發(fā)布平臺發(fā)布的部分房源存在價格虛假、面積虛假、圖片虛假、描述虛假等情況，責(zé)令各平臺10日內(nèi)完成自查整改。

時隔101天之后，由北京市住建委、網(wǎng)信辦等監(jiān)管部門的再次“實錘”，讓業(yè)界對58集團的“真房源”策略更加充滿了疑問。要知道，從監(jiān)管部門公布的“ 嚴重違法違規(guī)的房源信息”、“黑中介”、“整治期間暫停其網(wǎng)站所有北京房源信息發(fā)布”等內(nèi)容來看，足見監(jiān)管部門的不滿和出手果斷。

“真房源”不僅是用戶核心利益，也是未來中國房產(chǎn)中介市場的重要“門檻”。這點鏈家明白，58、安居客等如今也深刻體會到。但為何58屢屢觸碰監(jiān)管部門的“紅線”？

這實際上涉及到58的商業(yè)模式，其仰仗的，是平臺巨大的流量——58月活5000萬，趕集月活1000萬，加上安居客1000萬的月活，組成龐大的流量矩陣，然后通過向其他房產(chǎn)中介商家收取端口的流量費獲利。這實際是一種類似百度“競價排名”的流量測量：要想得到好的推薦位置，就必須買端口；而當(dāng)所有同行都在買端口時，你不買，推薦和成交效果就會直線下降，為了保持競爭力，房產(chǎn)中介不得不買。

但進入2017年，移動互聯(lián)網(wǎng)新增人口紅利終結(jié)，流量費開啟高企，這會進入所有平臺型企業(yè)都要面臨的“流量旋渦”：在自身營收和盈利增長的要求下，意味著流量費要提高，此舉勢必會提升其他房產(chǎn)中介商家的成本，比如2017年底58系房源發(fā)布端口表示要提價30%-50%，之后即遭遇我愛我家、麥田等房產(chǎn)中介的聯(lián)手“房源下架”抵制；但流量成本提升是大勢所趨，其他房產(chǎn)中介商家為了維持生存，必須另想其他方式提升營收和利潤，于是發(fā)布“假房源”、“小產(chǎn)權(quán)房”、“群租房”等違規(guī)信息就會屢禁不止。

決定這場變革的，不應(yīng)該是類似競價排名的“端口”模式，而是服務(wù)質(zhì)量和成交效率。這也是貝殼看到的市場空間和商業(yè)模式。其核心競爭力在于：1）數(shù)據(jù)優(yōu)勢：通過前期建立起的“樓盤字典”等行業(yè)最豐富的大數(shù)據(jù)、結(jié)合模型算法優(yōu)化向合作伙伴開放；2）嚴格的流程管理和用戶投訴回饋機制；3）延續(xù)了鏈家特有的“ACN合作機制”，不同經(jīng)紀(jì)人、甚至不同品牌的經(jīng)紀(jì)人只要在交易中有貢獻，系統(tǒng)會按一定分傭比例對承擔(dān)不同角色的經(jīng)紀(jì)人進行分傭，保證一單交易中每個有貢獻的經(jīng)紀(jì)人都能獲得相應(yīng)收益。這種模式實際上讓整個交易流程和傭金分配更加開放，避免了經(jīng)紀(jì)人為了爭奪一單生意惡性競爭，而是專注于在每個流程上為用戶提供更好的服務(wù)，從而獲得更好的傭金分成，同時通過高效協(xié)作大幅提升了成交效率。

數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在鏈家每一個成交背后都可以達到大概12000 個PV（頁面瀏覽量），而行業(yè)平均水平在3000 左右。這是一場完全“不對稱”的商業(yè)競爭，實質(zhì)是技術(shù)驅(qū)動方式和商業(yè)模式的不同。僅僅上線一個月，貝殼的流量就達到鏈家網(wǎng)的25%，照這樣的速度，到今年年底，貝殼找房的流量超過鏈家網(wǎng)，和安居客打平甚至超越都是極有可能的。

評論：

中國房產(chǎn)中介市場已進入真正的存量市場，數(shù)據(jù)、技術(shù)與服務(wù)，決定了未來的核心競爭力與格局演變。

58的端口模式，在于無法真正打通線上數(shù)據(jù)與線下服務(wù)，很難平衡流量入口下滑、自身營收與利益增長要求，以及與房產(chǎn)中介商家的利益。這一核心問題不解決，來自用戶投訴和監(jiān)管部門的“大棒”在未來依然難以避免。

而另一端的貝殼，目標(biāo)是連接10萬家門店，100個品牌和100萬經(jīng)紀(jì)人，把流量做到比鏈家網(wǎng)多十倍。

看來，這場“不對稱”的商業(yè)競爭，在未來1-2年內(nèi)就會很快看到結(jié)果。