2009年是望京的起點(diǎn)，也是潘石屹和SOHO中國(guó)十年一覺(jué)終成夢(mèng)的起點(diǎn)。在這之前，大望京村民還靠著“瓦片經(jīng)濟(jì)”維持生計(jì)，一夜間幾百萬(wàn)到上千萬(wàn)不等的拆遷補(bǔ)償款讓村民暴富，很多村民在房?jī)r(jià)上漲前掃光了周?chē)姆孔印＿@一年，潘石屹以40億元的價(jià)格拿到了望京的一塊地，望京SOHO掘地而起。

但當(dāng)時(shí)望京顯然還不是SOHO中國(guó)的重頭戲，2010年一個(gè)銀河SOHO的銷(xiāo)售額就高達(dá)146億元，只是潘石屹?zèng)]想到2012年后一批又一批懷揣夢(mèng)想的創(chuàng)業(yè)者來(lái)到望京，他們踏著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的浪潮風(fēng)生水起，也抬高了周邊寫(xiě)字樓的租售價(jià)格，望京SOHO賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

這段時(shí)間里，張欣常提到的一句話就是SOHO中國(guó)要在5年內(nèi)超越萬(wàn)科。然而，十年已逝，SOHO中國(guó)出售資產(chǎn)的名單上赫然寫(xiě)著望京SOHO。

今年望京的秋意正濃，一絲寒意已經(jīng)上頭。而伴隨著望京SOHO的出售，逝去的不止是潘石屹的地產(chǎn)舊夢(mèng)。

“甩賣(mài)”CBD寫(xiě)字樓

2016年香港樓市一片叫好，截止7月底，香港中環(huán)的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率僅為1.5%，且香港整體甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率普遍偏低，為4.2%。

那個(gè)時(shí)候誰(shuí)也沒(méi)想到橫亙?cè)谙愀刍屎蟠蟮乐?9號(hào)快要二十年的地標(biāo)性建筑將要易主，以至于李嘉誠(chéng)賣(mài)樓的消息一經(jīng)公布，就在地產(chǎn)行業(yè)引起了巨大震蕩。11月份，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)同意以402億港元（52億美元）的價(jià)格，向中國(guó)港澳臺(tái)僑和平發(fā)展亞洲地產(chǎn)有限公司出售其在中環(huán)中心的股權(quán)，由此創(chuàng)出了香港寫(xiě)字樓交易的最高紀(jì)錄。

在此之前，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)還剛剛以200億元出售了上海浦東世紀(jì)匯廣場(chǎng)。

眾人紛紛猜測(cè)李嘉誠(chéng)此舉的目的，其實(shí)這早有預(yù)兆。2016年中期報(bào)告時(shí)，李嘉誠(chéng)說(shuō)，集團(tuán)收益主要來(lái)自香港及內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而未來(lái)將以?xún)傻丶昂Ｍ獾禺a(chǎn)業(yè)務(wù)為重點(diǎn)。

如今已經(jīng)退休的李嘉誠(chéng)或許遠(yuǎn)離了熱鬧喧囂的香港樓市，但正是這段時(shí)間香港樓市反而大起大落。據(jù)香港《大公報(bào)》報(bào)道，香港整體寫(xiě)字樓租金在2019年首季度只升了0.2%，為2016年第3季度以來(lái)升幅最少；中環(huán)超甲級(jí)寫(xiě)字樓租金更按季度下跌0.4%，為2014年第3季度以來(lái)、即逾4年來(lái)首次出現(xiàn)下跌。

不過(guò)與北上廣深的甲級(jí)寫(xiě)字樓比起來(lái)，香港只能算是小風(fēng)小浪。高力國(guó)際、戴德梁行發(fā)布的 2019 年上半年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，2019 年上半年，北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率已經(jīng)達(dá)到 11.5 %，為近八年來(lái)的最高值；全市平均租金環(huán)比下調(diào)了 0.6 %至人民幣399元每月每平方米，同比下調(diào) 0.7 %。

再比如深圳，第三季度深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金環(huán)比下跌5.2%，同比下跌10.2%至每平方米每月208.3元。

潘石屹也是從2016年下半年開(kāi)始了賣(mài)賣(mài)賣(mài)的節(jié)奏。7月29日，SOHO中國(guó)整售SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)；8月17日中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，他又表示，要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。如今，京滬兩地的八個(gè)“SOHO”系列商辦物業(yè)即將被出售，如果交易完成，SOHO中國(guó)將失去手頭近九成的物業(yè)，幾近出清。

如果說(shuō)李嘉誠(chéng)是在香港樓市高位套現(xiàn)，那現(xiàn)在受?chē)?guó)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓空置危機(jī)的影響，潘石屹或許只能低價(jià)甩賣(mài)了。當(dāng)然，賣(mài)寫(xiě)字樓的不止是李嘉誠(chéng)、潘石屹等地產(chǎn)大佬，還有時(shí)運(yùn)不濟(jì)的企業(yè)巨頭。

去年9月26日，海南航空控股發(fā)布公告稱(chēng)，將位于北京東三環(huán)的北京海南航空大廈以8折價(jià)格賣(mài)給萬(wàn)科，還有北京宏源大廈，以及位于上海、深圳等城市的多個(gè)項(xiàng)目，也均被萬(wàn)科拿下。想當(dāng)年，海航擊敗李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)等其他19家對(duì)手，以88.37億港元中標(biāo)香港九龍?jiān)瓎⒌聶C(jī)場(chǎng)區(qū)第1K區(qū)3號(hào)住宅地塊，一時(shí)間“新地王”無(wú)限風(fēng)光，但如今只得賣(mài)樓求生。

寫(xiě)字樓無(wú)處安放創(chuàng)業(yè)者的青春

去年11月，中金公司北京建國(guó)門(mén)外大街證券營(yíng)業(yè)部悄然從SK大廈的底層搬到了三樓，而在此之前，該證券營(yíng)業(yè)部在底層工作的時(shí)間已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)15年。

一位員工說(shuō)，“我們搬到樓上，沒(méi)幾天對(duì)面的國(guó)民銀行也關(guān)門(mén)了，我還想經(jīng)濟(jì)真的不景氣了么，金融機(jī)構(gòu)紛紛倒閉了？不久后在電梯里碰到穿國(guó)民銀行穿制服的員工，才知道他們的營(yíng)業(yè)廳也搬到了樓上，更高的11樓”。SK大廈底層租金是樓上寫(xiě)字樓租金價(jià)格一倍多。

這僅僅是金融機(jī)構(gòu)、互金平臺(tái)從甲級(jí)寫(xiě)字樓大規(guī)模撤退的一個(gè)縮影。2018年以來(lái)，上海CBD某高端寫(xiě)字樓發(fā)生過(guò)多起由P2P暴雷引發(fā)的消費(fèi)者維權(quán)事件，消費(fèi)者把整個(gè)辦公區(qū)團(tuán)團(tuán)圍住，不僅對(duì)寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)及管理造成了困擾，而且?guī)?lái)了直接的經(jīng)濟(jì)損失。

更嚴(yán)重的是深圳。據(jù)戴德梁行研究部2016年的統(tǒng)計(jì)，除去總部自用，金融類(lèi)企業(yè)是深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)最活潑的群體，以租賃面積爭(zhēng)論，占新增需求的37.2%，以企業(yè)數(shù)目來(lái)算，占比為31.9%。僅福田區(qū)就有持牌金融總部機(jī)構(gòu)150家，占全市的67%。這種嚴(yán)重依賴(lài)金融公司的租賃現(xiàn)狀，造成P2P暴雷潮掀起時(shí)深圳寫(xiě)字樓真的是一地雞毛。

據(jù)悉，位于福田區(qū)的平安金融中心一次性退租10層樓，成了當(dāng)時(shí)深圳金融業(yè)最慘烈的寫(xiě)照。

2019年第三季度深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓子市場(chǎng)情況

如今，深圳原本在福田和羅湖的企業(yè)租戶(hù)，為了追求相對(duì)較低的租金，只能不斷將其辦公地點(diǎn)向城市西部的南山區(qū)和前海片區(qū)遷移。與之相似的還有望京。倒在望京的互聯(lián)網(wǎng)公司一個(gè)接一個(gè)，有幸活下來(lái)的著急忙慌地往外逃，這或許正是潘石屹出售望京SOHO的原因之一。

望京也曾是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者的天堂。2014年初，美團(tuán)搬到望京SOHO附近的望京國(guó)際研發(fā)園，旁邊挨著摩托羅拉大廈和愛(ài)立信大廈，后來(lái)摩托羅拉大廈迎來(lái)了錘子科技，幾年后羅永浩又把公司搬到了望京數(shù)碼港大廈。圍繞著這片創(chuàng)業(yè)“福地”，陌陌、觸控、百合網(wǎng)、熊貓直播、A站以及一眾O2O服務(wù)公司聚集在此，成就了望京甲級(jí)寫(xiě)字樓的寸土寸金。

那時(shí)，潘石屹不止一次旁敲側(cè)擊地暗示望京風(fēng)水極佳，可如今當(dāng)“望京滑鐵盧”的事實(shí)歸咎到風(fēng)水問(wèn)題，他不信風(fēng)水的反駁又顯得如此蒼白無(wú)力。

當(dāng)然，望京的創(chuàng)業(yè)悲劇豈是風(fēng)水影響，縱觀這些倒在望京的公司，他們的壯大離不開(kāi)兩個(gè)字：燒錢(qián)。大規(guī)模擴(kuò)張影響了企業(yè)健康的成長(zhǎng)狀態(tài)，一遇到資本寒冬，缺乏造血能力的公司便岌岌可危，這幾乎是近些年來(lái)所有互聯(lián)網(wǎng)公司的通病，恰好望京天然聚集的就是造血能力匱乏的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

資本撤退？

在潘石屹清空SOHO中國(guó)項(xiàng)目的過(guò)程中，我們看到一個(gè)頗為熟悉的身影：黑石集團(tuán)。據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，黑石集團(tuán)聯(lián)合新加坡國(guó)有控股的GIC公司成立買(mǎi)方團(tuán)，有意收購(gòu)SOHO中國(guó)在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)。目前第一筆交易正在進(jìn)行，且接近最后階段。

自2018下半年開(kāi)始，這一頂級(jí)投行在國(guó)內(nèi)的動(dòng)作明顯頻繁了許多，僅今年2、3月份，黑石集團(tuán)就連續(xù)把塔博曼、香港國(guó)際建投和上海長(zhǎng)泰廣場(chǎng)收入囊中，而這背后是整個(gè)外資在一線城市核心物業(yè)交易市場(chǎng)的急劇活躍。

據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)大宗商業(yè)地產(chǎn)投資金額達(dá)2517億元，同比小幅上漲4%。其中，外資在國(guó)內(nèi)的大宗商業(yè)地產(chǎn)投資達(dá)780億元，同比激增62%，創(chuàng)下自2005年以來(lái)的最大規(guī)模。以上海為例，第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2018年外資在上海的投資占比高達(dá)59%，超過(guò)了國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)，較2017年的35%有明顯漲幅。

而且今年第一季度，以黑石為首的外資機(jī)構(gòu)在內(nèi)地的大宗交易已達(dá)8起，累計(jì)交易金額超過(guò)300億元。

然而此消彼長(zhǎng)，外資的活躍則意味著內(nèi)資的沉寂，潘石屹出售資產(chǎn)并不是個(gè)例。

數(shù)據(jù)顯示，在物業(yè)投資市場(chǎng)方面，上半年香港商用和工廈物業(yè)市場(chǎng)逾2,000萬(wàn)港元以上成交投資總額為533億港元，按年下跌51%，其中中資買(mǎi)家普遍持觀望態(tài)度，只參與了八宗交易，占投資總額比例15%，低于去年的21%。與之相應(yīng)地，寫(xiě)字樓租賃也呈現(xiàn)相同的狀況。仲量聯(lián)行公布的《2019年下半年香港物業(yè)市場(chǎng)展望》指出，上半年中資企業(yè)在中環(huán)的新租賃樓面面積按年下跌53%。

據(jù)一家外資地產(chǎn)基金的高級(jí)管理人員透露，以前外資不活躍并非他們不想買(mǎi)，一來(lái)是政策限制，二來(lái)是爭(zhēng)不過(guò)內(nèi)資，如今內(nèi)資意愿減弱，恰好給了外資進(jìn)入的機(jī)遇。

不過(guò)，外資的活躍也并不能令一線城市寫(xiě)字樓投資完全樂(lè)觀，第三季度外資買(mǎi)家的投資金額也開(kāi)始下降，畢竟今年寫(xiě)字樓整體空置率上升，租金水平下降，影響到部分外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)的信心。而且更關(guān)鍵的是，國(guó)內(nèi)金融及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)一日不回暖，寫(xiě)字樓也無(wú)法獲得真正的新生。

但現(xiàn)在誰(shuí)也不知道這個(gè)時(shí)間點(diǎn)什么時(shí)候來(lái)臨，而屆時(shí)望京又是否能回到原來(lái)的望京。

歪道道，獨(dú)立撰稿人，互聯(lián)網(wǎng)與科技圈深度觀察者。同名微信公眾號(hào)：歪道道（wddtalk）。謝絕未保留作者相關(guān)信息的任何形式的轉(zhuǎn)載。